Продать квартиру, если второй собственник против, не так уж сложно, если знать все нюансы совершения сделок с долевой или совместной собственностью. Однако возражения второго собственника жилого помещения могут существенно затянуть процесс продажи, так как продавцу предстоит соблюсти ряд обязательных формальностей.

Если на жилое помещение установлена общая долевая собственность, каждому совладельцу будет принадлежать конкретная доля квартиры. Вне зависимости от размера долей, у каждого собственника будут равные права при отчуждении собственности. Для этого потребуется выполнить следующие действия:

найти покупателя доли в квартире;
согласовать все существенные и факультативные условия договора купли-продажи;
подготовить проект договора, в котором указать цену и порядок расчета между сторонами;
уведомить второго собственника о предстоящей сделке и предоставить ему право выкупить долю на условиях, указанных в уведомлении (они должны совпадать с условиями проекта договора купли-продажи);
дождаться 30 дней после вручения уведомления;
даже если второй собственник заявит возражения против продажи, обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора купли-продажи;
после удостоверения договора у нотариуса, обратиться с учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки и перехода права собственности;
получить выписку из ЕГРН, после чего права на долю в квартире переходят новому собственнику.

Возражения второго собственника относительно продажи доли могут быть предъявлены на каждой из указанных стадий сделки. Вне зависимости от причин такого несогласия, оно не будет иметь юридического значения и способно только затянуть сделку.

Влияние на срок проведения сделки может быть оказано на стадии предъявления уведомления. В этом случае, если второй собственник не планирует воспользоваться правом преимущественного выкупа, он может сразу после получения уведомления заявить в письменной форме об отказе от такого права. Тогда продавец может не ждать истечения 30 дней и сразу приступить к следующему этапу сделки - нотариальному удостоверению.

Как быть, если при ответе на уведомление второй собственник никак не выразил свое мнение о преимущественном праве выкупа, а заявил о категоричном запрете на продажу чужой доли? Такое заявление можно попросту проигнорировать и дождаться истечения месячного срока, которое закон предоставляет для рассмотрения уведомления.

На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения. При нотариальном удостоверении договора и регистрации сделки в службе Росреестра участие второго собственника исключено. Даже если письменное возражение будет направлено в указанные органы, оно не повлечет никаких юридических последствий.

Может ли второй собственник воспрепятствовать сделке путем обращения в суд? Даже при судебном оспаривании запрет на распоряжение собственностью недопустим, второй собственник получит отказ в удовлетворении иска. Единственный вариант сорвать сделку - воспользоваться правом преимущественного выкупа, однако в этом случае продавец ничего не теряет, ведь продажа пройдет на аналогичных условиях.

Продажа квартиры при совместной собственности

Если на жилое помещение установлена совместная собственность (например, супругов в браке), любое распоряжение с ней требует согласия обоих сторон. Никакого официального уведомления делать не придется, для совершения сделки оба собственника должны подписать договор купли-продажи и передать целую квартиру в собственность других граждан.

Как быть, если супруги развелись, и одному из бывших партнеров необходимо получить свою часть денежных средств за жилье? Продать недвижимость, пока она находится в совместной собственности, без согласия второго собственника нельзя, ни при каких обстоятельствах. Предварительно потребуется перевести ее в общую долевую собственность, либо разделить в судебном порядке.

Как продать квартиру через суд, если один из собственников против продажи жилья? Эта процедура будет неизбежна, если второй владелец не согласился на добровольный порядок распределения долей между гражданами. При рассмотрении подобных дел в суде речь будет идти не о продаже квартиры, а об определении долей истца и ответчика.

Допускаются следующие варианты распределения долей на совместную недвижимость в судебном порядке:

выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.

Если судом назначена выплата компенсации, она будет рассчитана исходя из рыночной стоимости объекта. Для этого потребуется заказать у профессионального оценщика отчет о рыночной стоимости жилья. При таких обстоятельствах выплата компенсации по решению суда будет примерно соответствовать сумме, которую продавец получил бы при отчуждении своей части квартиры.

Если судом произведен раздел квартиры на доли, необходимо обратиться в органы Росреестра и зарегистрировать право долевой собственности. После получения выписки ЕГРН, процедура продажи пойдет по рассмотренному ранее варианту с долей в квартире. Обязательным правилом будет уведомление второго собственника.

Таким образом, даже при совместной форме собственности, отсутствие согласия или открытое возражение со стороны второго владельца может повлиять только на общий срок проведения сделки, но не на право продать часть жилого помещения.

Хотя, часть вашей собственности в этом вопросе будет зависеть от обстоятельств развода и количества детей в браке. Хотя, имущество, которое получено по завещанию — тоже дело тонкое — если завещалось не паре, то делить не получится. Договор же купли-продажи заключенный до брака касается только вашего парня, а после свадьбы вас двоих уже. Можно, конечно, и без свадьбы, доказать факт совместного проживания, совместной покупки и тд. Но это долго и мучительно делается. И то, только при наличии чеков, документов и свидетелей доказуймо — если в этих чеках и документах Ваше имя. система выбрала этот ответ лучшим Во-первых, поздравлю Вас и вашего молодого человека со столь важным событием в жизни — свадьбой, заключением брака. И радует, что несмотря на приятные волнения, Вы не забываете думать о будущем (которое может сложиться совсем не так, как хотелось бы).

Могут ли быть два собственника в квартире?

Да, при приобретении квартиры Вы с молодым человеком (неважно, до заключения брака или после) можете купить ее в долях (либо равномерно 50/50, либо в соответствии с внесенными средствами). И вы станете сособственниками квартиры. В дальнейшем ни один из вас не сможет продать свою долю без уведомления другого сособственника; при продаже квартиры деньги вы поделите в соответствии со своими долями.
Если квартира приобретается в браке, то считается совместным имуществом, не зависимо от того на чьи средства приобретена. Но даже не оформив свои отношения вы можете приобрести недвижимость в долевую собственность, укажите это в договоре купли-продажи и размер долей, можно по 1/2 каждому или иное.

Если вы еще не выйдя замуж рассматриваете вариант развода, то подумайте о составлении брачного контракта, сейчас это популярно.

Можно ли оформить квартиру на двух собственников?

Инфо

Два собственника участника совместной долевой собственности определяют порядок пользования двух-комнатной квартирычитать ответы (1) Тема: Остались на улицеПомогите разрешить следующий вопрос. Наша семья состоит из 3 человек, я мама и совершеннолетняя сестрачитать ответы (1) У квартиры два собственника.

Хотят продать эту квартиру. Как заключается договор купли-продажи квартиры: один договор с 2-мя продавцами и одним покупчитать ответы (1) Скажите пожалуйста, если у квартиры два собственника, на каждого из них должна быть своя карточка учета собственников или она может быть единой?читать ответы (1) Тема: Решение судаУ меня вопрос. В однокомнатной квартире два собственника имеющие по 1/2 доли.

(доли не выделены). На данный момент в квартире прописаны четыре челчитать ответы (1) Тема: Квартира несовершеннолетнегоПомогите решить вопрос.

Два собственника

В данный момент договор подписан, но подключить опять отказываются, мотивируя это тем, что управляющая компания должна им деньги в размере 80 тысяч рублей. Но я как потребитель тут при чем, у меня оплачена квитанция за подключение, составлен договор, а крайней в споре двух организаций остаюсь я.

Что делать дальше? Может обратиться в суд, или мне все равно откажут? Читать ответы 1 ответ О субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг Я официально замужем. С мужем имеем общего ребёнка 2010 года рождения. С мужем вместе не проживаем с февраля 2012 года.

Где и с кем он проживает я не знаю. Мы до сих пор не разведены. Я подала на алименты в апреле 2012 года, алименты с места его работы нам с ребёнком перечисляются стабильно.
Мы с ребёнком прописаны и проживаем вдвоём в двухкомнатной квартире, собственником 1/2 части которой являюсь я, и 1/2 части является мой отец.

Особенности покупки квартиры у двух собственников

Если второй собственник по месту нахождения имущества не проживает, его место жительства неизвестно, сделка купли-продажи может быть совершена без его согласия. Для этого потребуется решение суда о признании человека безвестно отсутствующим.

Но если в течение года пропавший человек обнаружится и заявит права на недвижимость, сделка будет аннулирована. 6 Если один из собственников отказывается продавать свою долю, ему можно предложить выкупить вашу долю. В таком случае лучше написать письмо с уведомлением, в котором указать цену, общие условия продажи.
Если вторым собственником выступает несовершеннолетнее, ограниченно способное лицо, недееспособное, следует получить разрешение в органах опеки и попечительства на продажу квартиры. В таком случае может потребоваться предоставить недееспособному лицу аналогичную по жилищным условиям жилплощадь.

Как продать квартиру, если два собственника

Здесь доли конкретно определены количеством метров, тогда как при совместной собственности деление на доли является условным.

Соседи играют важную роль в сделке, потому что у них есть преимущественное право на покупку. То есть, они должны документально зафиксировать свой отказ от покупки комнаты, чтобы она могла быть продана третьему лицу.

Здесь также нужно убедиться в:

Правомочности действий продавца.
Отсутствии обременений на жилплощадь.
Отсутствии прописанных несовершеннолетних и отбывающих наказание граждан.
Дееспособности продавца (получить справку о том, что он не состоит на учете у психиатра и невролога).

Вернуться к содержанию ○ Приобретение квартиры в строящемся доме.

Важно

Но и здесь существуют разновидности, собственность может быть:

Долевая (когда доли в квартире строго определены, как правило, равнозначно).
Совместная (когда никаких долей не выделено, но у квартиры существует два собственника; такое чаще всего случается при приобретении недвижимости в браке, зарегистрированное на одного из супругов).

Стоит заметить, что общую совместную собственность можно сделать долевой. Собственники оформляют договор, где по согласованию выделяют свои доли, и нотариально его заверяют.

Доли в квартире можно продать и отдельно, а вот в совместной собственности этого сделать никак нельзя – реализовать можно только полностью всю площадь. Таким образом, владение и распоряжение квадратными метрами на основе собственности осуществляют два человека, но по разным основаниям.

Консультация юриста по вопросам двух собственников квартиры

Стандартный договор предполагает участие двух сторон. Но это не значит, что их не может быть больше. Один из примеров – покупка квартиры, у которой два собственника.

В этом случае требуется определенный алгоритм действий, о котором мы расскажем в нашей статье. Содержание статьи ○ Доли в квартире. ○ Покупка квартиры по частям.
○ Согласие собственника. ○ Факторы риска. ○ Права несовершеннолетних. ○ Кредитная квартира. ○ Квартира в общей собственности супругов ○ Особый вид долевой собственности – коммунальная квартира. ○ Приобретение квартиры в строящемся доме. ○ Советы юриста: ✔ Нужно ли платить аванс или задаток продавцам?✔ Что если есть брачный договор? ○ Доли в квартире.

Может ли у квартиры быть 2 собственника

Если ваш молодой человек подобным образом рассматривает будущие отношения, то может приобрести квартиру на имя своей мамы, тогда по разводу вы не сможете на нее претендовать. комментировать Доброго вечера! Да, безусловно, два собственника у квартиры может быть. Очень часто супруги так и поступают. Оформляют договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (может называться иначе) на двоих.

Внимание

Затем оформляют собственность на двоих в равнодолевую или с выделением долей и получают каждый по свидетельству на свою часть собственности. Ну и, разумеется, если дело дойдет до развода, то Ваша доля останется Вашей и никуда не денется.

Собственность всегда можно поделить и на несколько долей — количество долей практически не ограничено. По желанию можете оформить квартиру и в равных и в не равных долях — это как кому понравится.
Так как изначально планировалось, что квартира перейдет мне в дар, а квартира находилась в плачевном состоянии, мы с мужем сделали в ней капитальный ремонт (проведение газа, замена отопления, канализации, водопровода,замена кафеля в ванной и санузле, замена межкомнатной и входной дверей,полный косметический ремонт). Никаких письменных договоров между нами не заключалось. Все коммунальные платежи нами уплачиваются полностью и своевременно. Недавно у меня с моими родителями произошел семейный конфликт. После чего родители мне предложили или выплачивать арендную плату за квартиру (по меркам нашего села очень большая) или выселяться.

Подскажите пожалуйста кто должен оплачивать теперь этот долг который числиться за квартиру и если платить должен мой муж то можно как то уменьшить сумму на основании того что он там не проживал и даже не был там ни разу после покупки квартиры. И как говорят соседи бывший владелец квартиры уже после продажи проживал в этой квартире(сломал замок, поставил свой и больше трёх лет проживал еще в этой квартире).

Заранее спасибо большое за ответ Читать ответы 1 ответ Отказать в прописке Мы с мамой живем вдвоем в двух комнатной квартире. Я и она являемся собственниками равных долей в ней. Еще в ней прописана моя старшая сестра, которая уже более 10 лет в ней физически не проживает, а от приватизации был оформлен добровольный отказ. У сестры есть несовершеннолетний сын 14 лет, который уже 10 лет проживает со своим отцом и бабушкой. Сестра 10 лет с ребенком не общалась.

Может ли у квартиры быть два собственника

Я обратилась в органы опеки, они сказали что не имеют к этой сделки никакого отношения. Т.к. ребенок не стоит у них на учете, не собственник и не прописан в этой квартире.

Покупатель обосновывает свой запрос на данную бумагу тем, что ребенок вырастет и обратится в суд с иском о признании приватизации недействительной.У меня вопрос: действительно ли я нарушила права ребенка, и как теперь мне поступать. Читать ответы 1 ответ Законно ли, что \\»Грязовецрайгаз\\» не подключают газ в квартире, из-за долга перед ними управляющей компании По наследству мне досталась 1/2 квартиры.

из-за задолженности примерно 8 лет назад был отключен газ.

В данный момент долг погашен (так как я новый собственник), но газ не подключают. Основания отказа от «Грязовецрайгаз» было следующее, что управляющая компания нашего поселка не подписывает договор на техническое обслуживание с новыми расценками.

Здравствуйте. Подскажите, как быть?

Ситуация такова. 2-х комнатная хрущевка, 2 собственника, один собственник — моя несовершеннолетняя дочь, второй собственник — бывшая родственница. Мы проживаем в этой квартире и все коммунальные платежи оплачиваем сами. Второй собственник никакого финансового участия не принимает. Выкупить ее часть пока нет возможности, и она начинает меня шантажировать, что сдаст одну комнату квартирантам или продаст цыганам.

Сейчас еще появилась одна проблема, второй собственник должен денег банку, и у нее большой долг за неуплату коммунальных платежей по квартире, в которой она проживает. На нее подали в суд. И теперь она мне грозит, что часть квартиры, в которой я проживаю, и которая принадлежит ей, может быть конфискована в счет долга. Как мне быть? Что сделать? В квартире за время проживания я сделала ремонт, так как квартира была в плачевном состоянии. Обязана ли она возместить мне стоимость ремонта? Подскажите, пожалуйста, какие шаги предпринять, чтобы защитить свои права?

Диана

Есть ответ

Отвечает

Горбунов Олег Алексеевич Юрист

1) Сдать квартиру квартирантам или продать цыганам она не сможет, так как распоряжение совместной собственностью производится по согласованию всеми собственниками.

2) Да, суд по иску банка может обратить взыскание на долю в квартире, если это ее не единственное жилье.

3) Даже если так произойдет, банк не сможет вас выселить или отнять долю вашей дочери.

4) Согласно ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Вы можете требовать возмещения расходов. Вам необходимо доказать, что ремонт действительно необходим для содержания и сохранения квартиры.

Совместная, или долевая, собственность на квартиру означает, что квартира находится в собственности нескольких человек, каждый из которых вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, не нарушая прав другого владельца. На деле это означает, что продать долю в квартире без согласия второго владельца закон запрещает. Но ситуации бывают разные, и отсутствие согласия второго владельца не означает, что выкуп доли в квартире невозможен. Главное – знать закон и делать все правильно.

Если собственники согласны между собой и решают продать имущество, то никаких проблем обычно не возникает: квартира продается, а деньги делятся пропорционально размерам долей. Но «когда в товарищах согласья нет», вступает в дело закон, регламентирующий продажу совместной собственности.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, собственники долей в квартире имеют преимущественное право покупки – прежде чем выставить свою долю на продажу, решившийся на продажу собственник должен предложить ее другим собственникам. И только если они отказались от покупки, ее можно продать стороннему лицу.

А как быть, если другой собственник не подписывает отказ и не соглашается покупать долю? Идти в обход закона? Ни в коем случае! Есть законный способ продать долю в квартире без согласия и даже при прямом противодействии второго собственника.

Пошаговая инструкция, как продать долю в квартире без согласия

В конфликтной ситуации нужно строго придерживаться буквы закона, имея в виду, что вторая сторона может оспорить любой шаг в судебном порядке. Поэтому все документы должны быть в порядке и все действия должны отвечать требованиям законодательства. Итак, Вам нужно продать долю в квартире без согласия второго собственника.

Шаг 1. Определитесь с условиями продажи. Вы должны предложить второму собственнику купить долю на тех же условиях, на каких планируете предлагать ее сторонним покупателям. Если впоследствии выкуп доли в квартире будет осуществлен по более низкой цене, второй собственник сможет признать сделку недействительной. Исключение составляет только продажа по более высокой цене, здесь к Вам претензий у закона не будет.

Шаг 2. Предложите второму собственнику выкупить Вашу долю . Это необходимо сделать в письменном виде, получив доказательство, что документ был вручен второму собственнику. По закону второй должен также письменно отказаться от приобретения Вашей доли, чтобы Вы могли свободно продать ее. Но это возможно, только если второй собственник не против продажи. В противном случае он откажется принимать бумагу, будет скрываться и тянуть с ответом. Но и на этот случай есть способ: предложение о продаже можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения. Причем отправлять следует по адресу регистрации собственника, который указан у него в паспорте.

Шаг 3. Подождать 30 дней с момента вручения/отправки/получения предложения о продаже. Если Вы в указанный срок не получили ответа, Вы можете продавать свою долю на открытом рынке.

Вроде бы на этом моменте все должно закончиться, но на самом деле сделки по продаже долей – одни из самых сложных и проблемных в практике купли/продажи недвижимости. Поэтому лучше обращайтесь к профессионалам, которые сделают все правильно и избавят Вас от проблем.

Вопросы, определяющие порядок переход права собственности на земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости, регулируются Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Недвижимость, земля могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 1 и 3 ст. 129 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход по договору купли-продажи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). На данный момент таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Из вашего описания неясно, (а) указанные объекты недвижимости были возведены после приобретения Вами? доли участка или (б) существовали до этой покупки.

(а) Если дом и баня были построены после приобретения вами? доли земельного участка, то их правовой режим подчиняется правилу п. 2 ст. 263 ГК РФ: если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке; последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ.

Так как земельный участок принадлежит Вам на праве общей долевой собственности (ст. 244 ГК РФ), возникшие на них строения будут принадлежать всем сособственниками, если они не договорятся об ином, заключив договор. Регистрация права собственности на дом и баню без вашего согласия как сособственника невозможна: Росреестр не произведёт такую регистрацию.

(б) В случае, если дом и баня были возведены и зарегистрированы до покупки? доли, то необходимо отметить следующий момент: переход права собственности на земельный участок (1/2 доли) не влечёт автоматического перехода права собственности на расположенное на таком участке недвижимое имущество (дом и баня).

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 260 ГК РФ).

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ).

Таким образом, покупка вами? участка не означала покупки объектов возведённых на нём недвижимости. Необходимо дополнительно уточнить, кто является собственником этих сооружений сейчас, заказав выписку из единого государственного реестра.

Разное